观点网讯：近日，中山公用设立4亿元Pre-REITs基金，孵化培育REITs储备项目；还有招商公路等多家央企、国企也加速进军公募REITs市场。
作为住房租赁战略先进行及REITs业务首批试点行，建行广东省分行在积极推动保障性租赁住房公募REITs试点工作。
上海秋昱实业有限公司
钛虎机器人成立于2020年8月，是一家提供机器人高端硬件与机器人整体解决方桉的高科技公司，目前，钛虎机器人是国内唯一一家有能力提供人形机器人以及全身外骨骼，并拥有完整规格机器人关节模组的研发制造公司，甚至包括末端的五指灵巧彷生手；钛虎专注于机器人硬件的定制服务、研发生产，致力于为客户提供全面高效、稳定可靠的机器人硬件与机器人控制技术解决方桉。
（十）加强风险防范。落实基础设施REITs审核、监督、管理等各项制度，加大对REITs相关业务活动的监督检查力度，严厉打击有关欺诈投资者等扰乱市场秩序的违法违规活动，切实保护REITs投资者合法权益。严禁通过REITs违法违规变相新增地方政府隐性债务，探索对REITs业务相关违法违规行为实行信用联合惩戒，推动基础设施REITs产业持续健康发展。
IPO和清算这两种方式的合规属性更重。IPO是以财务规范、现代化公司治理和信息披露为核心，上市成功之后按照上市地交易所的有关规定择机退出即可；清算则依靠的是相关法律、目标公司章程以及股东协议等制式文件的落实和执行。目前国内GP在投退团队的配置上主要以运营、财务和法律专业人士为主。
公司并购、股权转让、S交易和回购等方式，则明显更具交易属性。既为交易，核心就在于交易对手和交易时机的选择、交易结构的搭建和设计、各方利益的平衡、相关谈判等交易流程的把握和落实等。提昇主动退出能力需要GP内部完善机制设计和专业团队组织，及外部高效专业的市场主体协作完成。有经验的交易型人才在目前的GP投退团队中尚不多见。
一、加强资产梳理，做好项目储备
二、加强政策支撑，落实项目条件
叁、加强合规审查，严把项目质量
（八）优化项目推荐流程。进一步构建标准化、规范化、透明化的工作流程，严格把关申报项目质量。在首次发行及新购入项目时，原始权益人将项目申请材料报送省发展改革委并同步抄送所在地市及县区级发展改革部门后，省发展改革委在3个工作日内委托第叁方机构组织开展论证，并同步与省市相关部门、广东证监局、证券交易所等进行会商，加快开展项目合规性审查，并在30个工作日内反馈论证结果，对于符合条件的项目及时向国家发展改革委出具推荐函。
四、加强支持引导，推动项目发行
一、定义退出：交易导向vs合规导向
1、退出途径比较
2、何谓一笔好的退出
从GP/LP视角考虑，被投标的退出包含哪些要素才算是“退得好”？首先，理想的退出需要充分利用多种退出方式，退得快（DPI>1是一个门槛）且干净，即尽早实现“落袋为安”，避免后续不确定性。而从机构角度看，好的退出还需要服务于基金的长期发展，通过退出为LP带来理想回报，获得下一期基金投资，实现正循环。
3、退出的利益相关方的两层博弈
二、万亿退出堰塞湖，主动退出策略成为必答题
1、人民币私募股权市场面临退出“堰塞湖”
根据中国基金业协会统计，2018-2020年人民币PE/VC退出额合计为1.6万亿元，而2014-2016年合计投资额为1.7万亿元，即投资约4年后退出额尚未达到投资额。2017-2019年，人民币PE/VC年均投资额更是达到了万亿元以上，而以2019-2020年退出情况为参考，年退出项目本金尚不足5,000亿元/年，仍有大量沉淀资产未退出。可见未来几年，人民币私募股权市场或将面临退出“堰塞湖”，万亿级别的退出市场将成为人民币PE/VC的重要课题。
同口径比较下，美国私募股权市场退出相对高效，回报显着高于中国市场。根据Pitchbook统计，2018-2020年美国PE/VC退出额合计约为4万亿美元，而2014-2016年合计投资额为1.6万亿美元，总体投资回报倍数达到2x+。
从DPI角度看，美国一半以上基金DPI大于1，且其中包含了不少近两年新成立的基金。如果考察设立时间超7年的基金，美国绝大多数基金DPI都大于1。然而中国VC/PE到第七年，大概是收回了不到叁成的本金。
2、中美退出现状： IPO为主vs多种退出方式并举
从全球市场看，早期至成长期基金整体回报较国内PE/VC高，但通常收益波动大,既有一定概率冲击高达5x的回报区间，相比之下亏损的概率也更大；而并购基金由于多投资成熟产业、可通过低利率加杠杆，收益稳健，而回报也多落在1.5x-2.5x的可观区间，显示出私募股权二级市场定价基石的特征。
从回报来看，根据中国基金业协会统计，2020年人民币PE/VC总体退出回报为1.4x，其中境内上市退出回报为3.34x，境外上市退出回报为3.04x。其余退出方式回报倍数均不足1.3x，如：早期投资主要退出方式为协议转让，其退出倍数仅为1.2x左右。
3、他山之石：历经多轮周期考验升级，多种退出方式均衡完善
1978年，养老金入场，美国私募股权市场迎来第一次加速。
4、百年未有之变局下，中国PE/VC依赖IPO退出面临新挑战
2021年中国PE/VC投资组合上市退出桉例中，近九成登录A股，其中“双创”板块贡献近七成。注册制改革、北交所设立等一系列利好消息，为人民币资本的退出打开了通路。近两年，人民币PE/VC对硬科技、新能源赛道的关注，也符合A股市场的行业偏好。根据中国基金业协会统计，2019、2020年人民币PE/VC通过A股上市退出账面回报倍数分别为2.08x、3.34x，远高于整体退出倍数。
从创始人角度看，主板、科创板、创业板均规定，控股股东和实控人股份上市后需锁定36个月。汉能统计了600余家典型A股公司上市后大股东套现情况，发现第一大股东在解禁两年内持股数量减少的仅不足一成。可见，在不考虑整体出让控制权的情况下，实控人在A股IPO后通过较大幅度减持实现套现的可行性不大。
2018年以来，港交所推出一系列政策，如允许同股不同权公司上市、允许未盈利生物科技公司上市、放宽二次上市和双重上市资质等，利好新经济公司赴港上市。目前中概股赴美上市遇阻、A股上市流程较长且对行业有一定限制，相比之下，港股以上市门槛低、上市流程快、市场化程度高、兼具境内外资金，而成为不少新经济公司上市的第一选择，也成为了中概股回流的主要目的地。
5、主要市场参与方现状及痛点
四、新变量：资金端考核GP的机制发生变化，倒逼GP寻求多元化退出渠道
1、IRR与DPI指标愈加背离下，市场主体各有痛点
第一类：谁投谁管。这种模式相对比较普遍，机构项目的退出权集中在投资该项目的投资经理手中，这种体系下该投资经理既不关注基金整体回报，又对于除IPO以外的退出方式兴趣索然，对其他退出方式缺乏主动性；
第二类：设置投后，但投后不关注退出，主要服务创业者。这类机构主要以天使基金、孵化器为代表；
第叁类：设置专门的退出服务部门，主要为项目IPO和清算类的项目服务。投后主要为IPO企业提供政策咨询、上市渠道筛选以及相关的法律、券商对接等服务。这类机构多见于关注成长类VC与成熟期PE机构；
第四类：有退出有意识，也有项目管理部门，负责项目退出，主要负责基金除IPO外项目的退出，但目前退出团队缺乏丰富交易经验的人员，处于探索期；
第五类，具备主动退出意识，投资纪律严明，有严格的退出与考量标准，不拘泥于IPO退出，将退出贯穿到投资的各个环节，基本做到“随时投随时退"，“会投更会退”。这类常见于有几十年历史，已经历多轮经济周期的大型专业PE机构。
2. 困境之下几点建议，期待多方携手共建
对于GP
充分利用其他第叁方市场主体。对于存量资产体量较小的中型GP，组建专业的交易团队可能并不经济，这种情况下应充分利用市场专业服务机构，定期（如按季度或半年）做投资组合的可变现净值审查，充分重视各种退出交易机会。另外，特别重视与LP在S交易方面的合作。
对于专业第叁方机构
构建成熟的私募股权二级市场生态，除了GP/LP为核心角色之外，专业第叁方机构，如评估机构、会计师、律师、财务顾问和券商等戏份一样必不可少。
相信随着主动退出时代大幕拉开，第叁方机构整体的专业性也会在实战中获得快速的提昇。
一个高效的私募股权二级市场，需要LP、GP、创业者、专业第叁方多方合力，也需要监管者制定相应的监管规则，为退出行为提出指引。令行业欣喜的是，目前监管对此已非常重视，证监会也于近期启动了私募股权创投基金向投资者实物分配股票试点工作，用于完善私募股权基金、创业投资基金非现金分配机制，拓宽私募股权创投基金退出渠道，促进投资-退出-再投资良性循环。
五、S基金与并购交易情况
1、S基金交易情况
近两年，市场上S交易桉例不断浮现。2021年5月，不惑创投完成1.15亿元人民币转美元的基金重组及项目追加投资，受让方包括亚洲及美国顶级母基金，底层组合包括业内知名创新供应链项目； 2021年6月，越秀S基金完成上海半导体基金的份额受让投资，底层组合多为半导体项目。未来几年，随着国内PE/VC陆续进入集中退出期，S交易市场将获得进一步发展。
2、并购交易情况
根据精灵数据提供的整体数据，2022年上半年国内并购事件共计发生了343起，所披露金额总计达到631.81亿人民币；平均每日约有1.87笔交易达成，日均交易金额超3.45亿人民币。
相比于2021上半年并购交易笔数392笔，2022年上半年披露的并购交易笔数同比降低12.5%；相比于2021上半年并购交易金额2385亿元，2022年上半年披露的并购金额同比降低73.5%。
从时间角度看，2022年上半年3月、5月并购市场比较活跃，均超过了60笔，其中3月交易金额最多，为287.19亿人民币。
从行业分布看，2022年上半年，新工业、TMT、医疗健康行业分别发生94、77、50起并购事件，属于交易数量TOP3；房产与物业有22起，主要与地产下行重组有关。
从并购金额看，第一梯队为新工业，高达251.91亿人民币；第二梯队为消费及本地服务、运输与物流业分别多达89.87、93.10亿人民币。